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長沙在馬欄山園區創新推出1.5級土地開發模式

2023-01-19 08:43 來源:長沙晚報

  長沙晚報掌上長沙1月18日訊(全媒體記者 陳煥明)土地資源高質量利用,是產業高質量發展的基礎。1月17日,馬欄山視頻文創園管委會、市資規局、市住建局聯合印發《馬欄山視頻文創產業園土地1.5級開發項目用地、規劃、建設暫行管理辦法》(以下簡稱《辦法》)。這意味著長沙在馬欄山園區創新推出“1.5級”土地開發模式,將基礎設施完備、潛在價值較高的地塊,短期租賃給承租人進行過渡性開發利用,項目到期退出,實現土地集約節約利用,珍惜利用土地價值,形成滾動開發的土地供應新模式。

  減少時間成本,為產業發展贏得時間

  從昔日長沙最大的“城中村”,蛻變成如今的視頻文創產業園,“馬欄山速度”令人驚嘆。

  2015年,長沙市騰籠換鳥,啟動“史上最大規模的拆違”,馬欄山騰挪土地4300余畝。省委省政府、市委市政府高瞻遠矚,提出“不做房產做文產”,將馬欄山打造成享譽世界的“中國V谷”。

  馬欄山眼下已是一片發展的熱土,累計引進企業3400多家,90多家頭部企業搶灘入駐,實現重大項目投資310億元。去年園區預計實現企業營業收入610億元,同比增長17%;實現稅收33.18億元,同比增長10%。

  什么是“土地1.5級開發”?記者了解到,1.5級土地開發模式是政府在一級開發和二級開發之間,以租賃的形式盤活已儲備但需要預留的發展用地,達到解決遠景規劃與近期開發訴求矛盾的目的。

  具體而言,是指為長遠發展留彈性、為戰略發展留機遇、為轉型升級留契機、為優化功能留空間的戰略留白,用好用活園區土地,解決遠景規劃與近期開發訴求的矛盾,將基礎設施完備、潛在價值較高的地塊,租賃給承租人進行過渡性開發利用,待租賃期滿后按約定收回土地,并按遠景規劃實施。

  “相較一級開發與二級開發聯動的方式,土地1.5級開發在土地租賃權取得方式上更加靈活,在建筑成本上更低,后續利用上也更加方便。該種模式可以減少時間成本,為產業發展贏得時間。”市政府副秘書長張躍先介紹,與臨時建筑不同,1.5級土地開發模式的建設項目在建筑結構和造型上更加靈活多樣,在功能組合上更加豐富,除公益性和臨時性用途外還可容納經營性的產業功能,在存續期限上彈性更大。

  地塊不得用于經營性房地產開發

  土地1.5級開發項目準入方面,《辦法》明確,項目不得違反土地利用總體規劃和城市總體規劃;不得影響所在地區近期建設規劃的實施;應符合園區產業政策,鼓勵發展提供高品質服務和優質環境、加快高端產業與高層次人才集聚和相關配套服務的項目。租賃的土地必須是手續完善的國有建設用地;權屬清晰合法、面積準確、無爭議;涉及違法用地的,已依法作出處理。

  同時規定,地塊不得用于經營性房地產開發;項目建設用地性質應符合規劃要求,項目容積率不得超過1.5,且原則上不得建設高層建筑。為降低對土地二次開發的影響,控制拆遷成本,建筑形式鼓勵采用模塊化、裝配式等建筑模式,原則上不得修建地下室。

  在辦理程序上,經市政府審定批復同意準入的土地1.5級開發項目,允許通過土地租賃形式供應土地,參照一般建設項目的流程辦理報建許可手續。土地1.5級開發項目參照市級重大項目審批“綠色通道”辦理。各職能部門在辦理項目建設審批手續時,一律采取“并聯審批、快審快辦、限時辦結”的辦法,提高速度,壓縮時間,支持項目加快前期工作的辦理。

  《辦法》明確,國有土地租賃,根據規劃條件確定的土地使用性質,采用不同的方式。公共管理與公共服務、科研用地可依法采用協議方式租賃,工業等經營性用地采用招標、拍賣、掛牌的方式租賃。

  創智園首試1.5級開發,年產值逾15億元

  在馬欄山視頻文創產業園鴨子鋪路以南、瀏陽河以北,一片低矮的建筑特別引人注目。這里是馬欄山園區于2018年首試以1.5級土地開發模式建設的馬欄山創智園項目。該項目占地50畝,包含6棟單體建筑,總建筑面積2.8萬平方米,涵蓋辦公、綜合配套、影棚、新品發布等多種功能。項目全部采用裝配式建筑,以每7天一層的速度,186天竣工運營,快速聚集30余家企業、2000余人進駐辦公,年產值超過15億元,稅收超過1.5億元,實現多方共贏。

  “推行土地1.5級開發,從規劃層面上,可以實現當前利用與長遠管控的結合。政府將土地使用權以租賃方式短期出租給用地單位,產權依然屬于政府,在租賃時限內,由用地單位實施投資、建設、運營、管理,待租賃期滿,土地使用權移交給政府。”張躍先說,在土地資源處置層面上,實現了閑置土地與資源價值的合理轉化;在城市品質風貌層面上,可以消除批而未供閑置土地的斑點,形成產業集聚和規模效應,實現城市斑點與亮點的合理切換。

  根據《辦法》,租賃土地嚴格實行土地用途管制,未經批準不得改變用途,嚴禁變相開發經營性房地產;涉及行政處罰的,由有關行政主管部門依法給予行政處罰。租賃期限屆滿,承租人須自行拆除并恢復原狀,費用由承租人承擔。承租人拒不按約定方式處置租賃土地上的建筑物、構筑物的,園區管委會可以按照約定拆除租賃土地上的建筑物、構筑物并清場,相關費用由承租人承擔。租賃土地上拆除的建筑物、構筑物不予補償。

【責任編輯:王蒙】

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